吴向军：就像买股票一样，你是没有办法判断这只股票是涨还是跌的，在以后几个月的时间里是涨是跌，你是没有办法判断的，但是如果我待10年，这只股票拿得够久，赚30%亏30%对十年以后的价格是没有任何区别的。我们知道，像利息也是一样的，如果你想7%、8%的利息的话，你差一个点，十年之后差得就非常非常大，所以你现在的价格跟10年后差百分之二三十，是没有区别的。
西峯：你觉得，只要看好长线，现在贵一点便宜一点，问题不是很大。
吴向军：对，很多人光想就想了五年，这种人有很多的，你何必要去想呢，只要是你觉得我有这个需要，我需要这个房子，我在这儿待得足够久，到以后的话，就是一个小小的误差而已。这跟买股票拿长期也是一样的。
西峯：其实我是有一点点不同意啊，就是你知道中国家庭的金融资产接近八成都是房子，剩下乱七八糟的加上股票也不过百分之十几，所以你面对一个80%以上的投资，和一个面对百分之几的投资，审慎度应该不一样，大家买股票的时候还想半天呢，买房子怎么可以就一拍脑袋，相信它好就一直买呢。
吴向军：我的前提就是你想待多久，你是想就像炒房子的，今天买明天卖或者是两年后卖掉，这是非常重要的一个问题，但是如果说你想住一个房子，没有房子住，你可能要待10年以上，那什么时候都是一样的，就像一个好股票，你觉得它很好，你会拿10年以上，现在价钱是100块钱、80块钱、70块钱还是130块钱，这对以后，没有什么区别，因为你的回报率只差一点点。学过数学的都知道，时间是一个非常重要的因素，只要时间够长，你的回报率相差都不是很大。
西峯：那么请求漏说一下吧。
求漏：简单说一下，现在买，应该不是很好的时候，我自己也在看，主要是帮我一个亲戚在上海看，后来发现不对劲，建议他要等一等。一个是现在贷款的利率1.1倍嘛，如果你要是按揭买房的话，可以算一下，如果你贷款两百万然后按1.1倍的利率算下来，再打个七五折的利率算下来，你打算贷30年，还的利息还是很高的，现在的贷款按揭不是一个好的买房的时机。第二，如果量下跌到一定程度，它的价格就会有一个调整。所以，我觉得，可以等一等，看一看，至于买，在老家买还是在上海、北京买，这个，大家肯定还是想是为了升值，如果舒服嘛，还是在老家买房大一点，压力也小一点。如果升值的话，还是在上海、北京这些地方买，这种地方就是不看短期，看长期，比如说文化教育各种资源包括医疗还是在北京、上海这种地方集中，包括现在北上还是在限购，如果真的不好，放开限购北京和上海，还是很有威力的。第三，中国还有很多户口的管制，现在你在上海买房子，你还落不了户，你外地的，如果上海的房地产实在特别差，改变一个变量，上海的房价就会涨很多，包括北京，现在北京户口你都很难弄到，以前刚毕业的时候，一些国企进去还发你一个北京户口，现在基本上没这个可能性了。如果你要买房子，入北京的户口，那房价涨个20%至30%都很正常。我的建议是短期可以找一个低点，你想买房，如果买的话在北京上海买好一些。
被解放的Mogwai：这个问题可能是差异化的，不同的人有不同的方案。如果是你必须要买，刚需的，你要结婚生子，现在是可以看、可以买的时候了。如果你是改善型，兼顾投资这种需求的，那么你未来半年到一年，应该是一个比较好的出手的机会，如果纯粹投资的话，现在不是一个特别好的时候。
西峯：最后一个问题，雪球很多网友来问的，现在大家可能很看好房地产，但是房地产投资的门槛很高，而且房地产又在高位，现在房地产企业的估值很低，PE也很低，销售、现金流不是很差，目前在市场恐慌的情况下，是不是买房地产股是一个比较好的替代关系呢？我们反着方向回答一下。
被解放的Mogwai：因为我是个人投资者，所以我不是一定要研究房地产，如果炒股票，我不太会选择这种资产负债比较高的、资本密集的行业，我比较喜欢现金流比较好的公司。如果是房地产的话，我可能会比较保守，我会选，第一它是龙头企业，第二它的有息负债率比较低，应收账款比较高一些，我比较保守。
求漏：我觉得房地产股票，A股可能少一点，A股有万科，我还没有卖，但是港股跌了蛮多了，我是觉得可能存在很大的赚钱机会，也不好讲，反正最起码这个价格，可以进行很好的跟踪了。但是我提醒大家，房地产股票尤其是开发商的商业模式其实很不好，我在私下跟一些做房地产股票的人聊，他们经常跟我讲，这个公司在哪里拿了地，成本多少，边上卖多少，总体一算，这个项目怎么就赚钱了，比如有20个项目都给你算下来，觉得这个公司怎么着都赚钱，利润又分好，PE很低，PB又很低，怎么着觉得这个公司有价值，其实地产股是不应该这么看的。
首先它的商业模式面临很大的风险和不可持续性，你像这种住宅开发商，我买块地，然后再卖，卖完之后我再买地，这种模式在地价被推高的时候，其实面临很大的风险，一旦经济拐点的话，比如万科去年赚了150个亿，亏了100个亿都有可能。这种模式的风险很大，风险大的基础上就有弹性的空间。当大家认识到风险很大的时候，股票会跌下来，当这个风险如果不那么强，它就会涨上去。这个风险最大的来源或者决定因素还是国家的政策，这一轮可能是一些利率的问题、贷款的问题，如果国家对政策有一些积极的改善，这轮贷款的利率也有一些扶持，我相信房地产股票会有一个反弹的空间，但是空间也不是很大。基本只是一个反弹，不会再像以前怎么样持续，因为这是由它的商业模式决定的，这个模式导致赚钱的方式是不能够持续的。所以大家给它的估值必然是很低的，这都是很正常的，并不是说这种公司就没有价值，当它跌到一定的程度，风险包括大家都可能很不喜欢房地产股票，如果政策面有回暖，财政方面也有相应的改善，我觉得房地产股票应该会有一个比较大的空间，这是我的观点。
吴向军：我稍微短点说，我认为中国的房地产企业有几个让我不是很舒服的问题。一个是说过去这么多年很多房地产企业赚了很多钱，但是真正回馈股东的有多少，这是一个很大的问题，如果说你赚了这么多钱，钱给我了吗？相辅相成的另外一个问题，我们今天的主题叫非赚不可，中国的房地产只有一个主题，非增长不可，而且增长越快越好，越大越好，增长的方法或者说自我增长，不是说相互联合、吞并，全都是越激进越好，就是他把赚来的钱再来增长，不断加大杠杆，没有说增长到什么时候就收缩了，怎么想着把它变成股东利益、股东权益。
西峯：股东权益、利益体现在哪些方面？
吴向军：现在很多的房地产企业估值很低，不光是PE很低，还包括它的Book Value PE它的价格、价值，如果把所有的房子都卖掉，它的股价可能连它内在真正价格的一半都不到。为什么呢？因为大家觉得如果真的是增值角度来讲的话，这些公司把所有的地都开发完，我就不干了，（西峯插话，挺好的模式哦，吴：挺好的模式），它的价格会是现在平均价格的两倍以上，如果从理论上来讲的话，但没有人这么干，他会去再杠杆化，这就增加了很大的不确定性。像去年，大家生意一好，就去疯狂地买地，没有人说生意一好，我就把钱回馈给大家，降低我的杠杆，健康这个公司，大家都去疯狂地买地，造成今年市场一转弱，就显出来，去年买的地太贵了，每次都是这样子。
西峯：这个其实我个人都不太同意您的看法，把这个留给苏雪晶，你肯定也有不同的意见。
苏雪晶：刚才几位讲的负面的因素，其实就是过去这一年下跌的原因，我个人觉得至少大部分已经涵盖了，这是有数据支持的，有个叫150118国泰基金的房地产指数从1月1号到现在为止应该是不跑输大盘，这是第一个。
第二万科在今年的区间涨幅最高应该超过了50%，目前看到这么大规模的企业有这样的一个涨幅的没有第二家。
第三个就是万科的管理层用了十几亿的奖金在市场上以2倍或者几倍的杠杆买了十几亿的股票，而且预期未来三年要买到10%的股票。这三个数据背后蕴含着什么，大家应该回去想一想。
第四就是正好回应吴总讲的，过去A股确实是没有地产企业好好回馈投资者，没有真正地创造价值，甚至在2008年有一个投资者写过一个著名的报告，说过去这五年万科的市值增加是靠融资得来的，这是当时非常有名的观点。但是我2012年参加万科股东大会的时候，郁亮专门对此做了回应，郁亮讲他们在过去的三五年没有做过融资，他们一样每年有质量地增长20%、30%，甚至说今年的年初分红比例是一个非常高的水平。其实，我觉得这些企业是在改变，第二个，回答刚才吴总那个问题，为什么没有那么多的企业出现并购，这个我觉得不是房地产企业不愿意并购，而是A股过去不是很合理的制度造成的。A股并不支持房地产企业并购，一个是并购和审核的流程时间非常长，往往是错失很多机会，但是我们也看到今年的特点是大量地产企业特别是市值比较小的房地产企业在积极地进行转型，相信两到三年会有更多的企业退出这个市场，更多的企业被大企业比如像万科、保利这样的企业并购掉。您讲的那个担心和疑问已经发生了。
最后讲点儿实在的，我觉得我从2006年底正式开始看房地产到现在也有七八年的时间了，在这七八年的时间当中，今年应该是真正公司分化的一年，去年是行业分化的开始，今年我认为是公司要真正分化的一年。甚至说，我们说的保招万金、千亿的七剑下天山的企业，我认为在2014年都会呈现出明显的分化，这些企业都会出现千差万别的变化。所以可能投资股票的难度、要求越来越高。换句话说，个人投资者没有这个能力或者不打算在这方面动脑筋的话，我是同意选择别的行业的，再不济，可以选择指数基金。
西峯：好的，那我们今天的时间也差不多了，谢谢诸位嘉宾，也谢谢大家。
