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主持人：大家都知道，除了成长股和价值股是雪球上永远争论的一个话题之外，还有一个话题也是雪球上争论最多的，大家知道是什么吗？对，地产。在座的各位不是已经买了房就是想买房子，房地产的话题和每个人的生活都息息相关，那么今天在最后一个论坛上，我们给大家请到了雪球里讨论房地产最为资深的专家和用户，下面就让大家以热烈的掌声有请他们：
雪球人气用户西峯（@西峯）、新财富最佳分析师苏雪晶（@约塞连2200206007）、雪球人气用户@被解放的mogwai 、国泰美国房地产开发基金基金经理吴向军（@年纪不轻轻吴向军）、雪球人气用户@求漏，请各位嘉宾上台。这场论坛由我们的人气用户西峯来给大家主持，把舞台交给西峯。
西峯：各位在场的观众，我们今天会开始一个关于地产方面的小小讨论，大家都知道2014年一开始，从万科北京的假摔开始，真真假假的跌价新闻，成了今年上半年地产方面也是中国经济最热门的话题，那么我也想来一个快速的开场，在这样的情况下，我想问一下各位嘉宾怎么来看待目前的房地产局势，未来一段时间，房地产会怎么样走？苏雪晶，要不要你先开始？
苏雪晶：好好好，每年都来参加雪球的活动，今年是最高大上的一次，所以为雪球的进步和大家聚会的机会越来越多，感到高兴。我不太同意梁总刚才关于分析师的评价，实际上现在这个用一天出一份报告，一个简单的结论，相信这样的判断，分析师这样的做法才是真傻，我们从来不是这么来写报告的。所以这个需要说一下。
最近的情况来说，我认为我们是一线的城市以及二线的城市都深入地去调研，我这周四也参加了上海内部的一个楼市的调研，确认整个的行业还在调整的过程当中，就像我们年初在报告里讲的，我们认为这一轮的周期可能相对比较长，而且现在也只是调整的过程中。但是媒体报道的价格大幅调整，我还是想把真实情况给大家讲一下。真实数据显示上海市的二手房的成交均价并没有出现下跌，截止到5月份，上海市的二手房的成交数量是创了25个月的第二个低点，所以说，应该讲，以上海为例，真正的情况是量出现了大幅度下跌，价格还没有真正地下跌。这是真实的情况。
吴向军：我稍微讲一下，因为我也不是国内房地产的专家，把我看到的部分现象我想讲一下，我觉得像上海、北京这种一线城市，从基本面来讲，从供求来讲的话，长期的供求是非常健康的，其实越往二三四线城市往下走的话，供大于求的现象是越来越多的。这个正好跟前几年的调控有很大的关系，那么，前几年调控最狠的就是一线城市，接着二线三线城市往下走，现在三四线城市基本上没有什么调控，正是这些城市供应量极其巨大，而且当时有很多西部大开发，各种各样的政策方面的倾斜，造成市场上大量的供应，但在需求方面，大家一直期望的城市化或者农民进城这种趋势，因为土地改革一直没有大的突破，造成在三四线城市，需求没有大家预期的那么高，造成了供求方面的不平衡非常大，这方面供求不平衡需要几年的时间去消化吸收。但一二线城市，前两年在供应上受压制了很多，需求也被人为地压制了很多，但长期的需求完全是非常健康的，所以我觉得周期总是要来，但是这个周期要来的话，如果政府的行政手段逐渐减少，恢复市场调控的手段，我觉得一二线城市从中长期的角度看应该是不错的。
西峯：其实我知道你的专业是国泰美国房产基金的基金经理，不如对比一下，从你更专业或者更熟悉的美国的房地产投资来看，中美房地产投资的机会比较您是怎么看的？
吴向军：我觉得，中国这种房价的长期大幅上涨已经告一段落，从全国来考虑的话，但是像一线城市比如说上海，长期会有空间，但是几倍、十倍这样涨的空间，已经完全过去了，跟中国的过去十年经济的高增长，也没办法比较了，中国今后十年的经济增长量绝不会重复过去的十年，绝不可能。美国的房地产经历了一个很大的泡沫破灭的过程，2007年～2012年美国的房地产是非常惨的，房地产的平均价格下跌了30%以上，房地产的建造下跌了70%以上，而美国这个国家的人口增长是非常稳定的，长期的需求是非常稳定的。那么经过这么大的空窗期以后呢，它在过去一两年之间，也相当于一个触底反弹的过程，房价上升得比较明显，房地产的开工率上升也比较明显，但跟以前的平均水平，还差得很远。所以跟它的经济一样，是一个反弹的过程，而且它的反弹的时间点比经济要慢两三年，现在正好是一个相对比较好的投资机会。但是我想的话，想在美国赚几倍十倍的可能性也是不存在的。
西峯：我们回到刚才继续讨论的问题，就是中国房地产的后市这个话题，求漏你的意见是怎样的？
求漏：是这样的，从股票来说，大家对房地产股都不是很喜欢，人气也不是很旺，我觉得这是一个很好的现象。第二个，今天时间有限，也比较晚了，我重点讲几个吧，一是市场的目前情况，苏总他们那边应该有很多的数据去支持，目前的成交量同比2013年是大幅的下滑，公开数据也正在披露，他们的了解也应该是这样的，这是没有问题的，但价格，尤其是一线城市的价格应该是没有大幅地下降。据我了解上海有一些楼盘的价格还是在上涨的。三四线城市比较惨，我有一个朋友在常州做房地产做得时间比较久，跟他了解的情况是像常州龙湖他们的想法都是想把尾盘清理掉就不在这个城市了，就不在这样的三四线城市玩了，这是三四线目前的现状，目前在一定的时间内不容乐观。而一线城市，量在下降，但价格目前是在高位有下滑的迹象，只能说是一个迹象，这是市场的情况。第二，大家对于整个中国房地产市场每个人的判断都不一样，包括很多大佬他们的看法也不一样，到底这个泡沫有多大，能不能破，很难去讲清楚。而且我觉得中国房地产基本上还是政府在做庄的一个市场，它可能维持一个泡沫到一定的程度导致其不破，如果它不想维持，可能就比较惨。这个东西很难去有一个固定的结论，目前其实整体从市场看，应该说它的存量，就是库存确实是比较多的，那可能需要一段时间进行消化。包括像上海现在还处于供不应求的状态，不同城市也是不同的观点。我基本上是这样一个看法。
被解放的Mogwai：因为他们是专业的人士，我是属于业余的，炒过房，雪球喊我来，可能主要是因为我以前炒过房，有这个经历，我是从南京过来的，我先讲讲南京的数据。南京的话，它是从2012年10月份的时候，有4.7万套库存，到了2013年1月份降到4.5万套，到10月份降到3.3万套，今年4月底的话应该在3.6万套，说明它的库存是在一个低位回升的过程，金三银四的时候，南京的销量是下降了30.7%，上市量增加了15%，从这些数据来讲，肯定是量增长了，就是它的库存的增加，然后它的销量下跌了，成交价上应该一季度还是在涨的。因为我是业余投资的，所以可能还是讲讲我个人，个人去年10月底也卖出了一套房产，那时我的感觉就是因为价格也创了新高，而且当时的量是没有跌还是在涨，已经滞涨了。到了一个比较高的水平，我想目前是从量价齐涨，到了量止价涨，到现在量跌价滞，未来可能会到一个量价下调的水平，但是我不认为会有一个大幅度的下滑，我觉得这是一个正常的调整。像2010年4月份的时候，国十条出来的时候，当时也是房地产调控嘛，当时是上证A股几个月内就跌了1000点，但是房地产的话，真正下调是在年底，到2011年才开始调整，我个人判断，这是一个正常的调整周期。
西峯：刚才几位嘉宾有一些讲得比较直接，有些讲得比较含蓄，那么我不如问一个我来之前很多雪球的网友私信给我或留言给我的问题，你们不要说那么多，就问你们一个问题，我想买房，现在能不能买，如果现在不能买，什么时候能买，这是个时间问题。
第二个是位置问题，很多人现在在北上广深几个一线城市工作，来自于二三线的城市，我应该在工作的地方买房子呢，还是应该回我自己的老家买房子呢？工作（地点）的房子当然大家都知道好，贵啊，老家呢，便宜啊，我应该怎么选择呢？一个是时间问题，一个是地点问题。请教四位嘉宾。
苏雪晶：平常很多同事也面临这个问题，身边很多人也面临这个问题，刚才在门口的时候看雪球摆的图书的推介摊上有两个年轻人在那儿探讨一个问题，其实这个问题是大家比较关心的，我觉得还是比较同意刚才那两位嘉宾的观点，主要还是分化的情况。可能在上海来说，我个人觉得今年下半年应该是一个可以出手的机会，其实今天让西峯做主持人是蛮可惜的，西峯关于短周期的上海周期研判（4：36：57）是很准确的，应该跟大家分享一下。
另外一个就是要在工作的城市还是在原来的家乡买，可能是两个问题，一个是经济角度上去考虑，毋庸置疑的是，在需求强劲的城市买入可投资的产品，我觉得肯定是一线城市或者是工作的核心城市。还有一个，要从情感的角度来选择问题，实际上这也是很多年轻人都面临的，赚了钱究竟是自己先享受，还是孝敬父母，回报家乡，从这个角度讲，投资家乡的一套房产无可厚非，关键问题是，不要被统计成西南大学统计的空置，这是关键问题。
西峯：对的，这个调研在上周发布后，也是引起了大量的争议，特别是提出了百分之二十几的空置房，我们也看到有关人士和任志强很激烈的争执争议。还是一样，把问题传给下一位嘉宾。
吴向军：如果这个问题是北上广深的朋友问的问题呢，我想问一个问题，你想在北上广深待多久，如果你想待十年以上，什么时候买都一样，今天买、明天买，房价涨30%，跌30%，什么时候买，都一样。
西峯：什么时候买都一样，这个对，但我付的钱不一样啊，
