【专家评析】
本案中，开发商预收款项时已经具备商品房销售条件。开发商要想其预收款项的行为具有合法性，就必须先具备《商品房销售管理办法》第7条规定的商品房现售条件。如果不具备这些条件，开发商不得进行商品房销售，当然也就不得收取任何预订款性质的费用。本案中，吴某已经查明了开发商拥有营业执照、资质证书、土地使用权证书或批准文件、规划和施工许可证等，并且商品房已经通过竣工验收，拆迁安置也已落实，配套基础设施和公共设施具备了交付使用条件，物业管理方案完全落实。这就说明该开发商商品房销售手续齐全，根据《商品房销售管理办法》第22条的规定，开发商向吴某预收款项的做法是合法的。
本案中，由于双方签订的认购协议书中有“逾期未能签订(商品房买卖合同)，预交款项不予退还”的条款，则根据最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国担保法>；若干问题的解释》第118条的规定，可以认定双方对于该预收款项属于定金的性质已经有了明确约定。
吴某拒绝订约的原因是双方在交房时间上未能达成一致，而交房时间在认购协议书中并未明确，所以吴某没有违反认购协议书的约定，也就是说，吴某和开发商双方都没有过错。既然未能订约的原因不可归责于双方，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，定金法则不适用于本案，开发商应当将预收款项返还给吴某。
提醒大家的是，认购书中经常会出现“订金”、“押金”、“留置金”、“担保金”、“保证金”、“订约金”等字样。这些名称是否具有定金效力，要根据具体情况而定。根据最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国担保法>；若干问题的解释》第118条规定，对于仅有上述称呼而没有在认购书中约定它们具有定金性质的，不具有定金效力。
【法条指引】
《商品房销售管理办法》
第22条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国担保法>；若干问题的解释》
第118条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第4条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
4.向房地产公司交付的房屋认购金是否具有定金的性质？
【宣讲要点】
这个问题是众多购房者在房屋买卖中经常遇到的问题，有些开发商和销售商利用购房者对法律规定的理解不是很清楚来偷换概念。
所谓定金是指，在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，定金区别于我们生活中所说的订金。
定金应当满足两个条件，首先，合同双方当事人应当约定，其次，定金的“定”不应当为“订”。定金必须在合同中写明。我国《担保法》第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
定金的数额原则上是由当事人约定的，但担保法对其最高限额又作了限定，即不能超过主合同标的额的百分之二十。司法解释规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。意图显然是限制给付数额过大的定金，将定金的惩罚限定在一定的限度内。
【典型案例】
王某与某房产销售代理商签订了《房产认购意向书》。该意向书规定王某先支付6万元的房屋认购金（楼房总价为25万元），并约定在20天内签署《预售商品房买卖合同》。后来，王某不想购买了，要求其退还6万元认购金。可销售商却说房屋认购金就是认购定金，根据法律的规定，合同双方由于自身原因要求解除合同，定金将不予返还。对此，王某疑惑不解。
【专家评析】
就本案的情形而言，王某所签的《房产认购意向书》中所提及的“房屋认购金”并不属于定金，王某所交付的钱款也可悉数要回。
第一，王某签署的《房产认购意向书》中根本未出现“定金”的字眼。根据我国《担保法》第89条的规定，定金的前提是存在“双方约定”、“定金”等两个要件，这两个要件是必须明确在合同中写明的。因此所谓的“房屋认购金”充其量也只能算预付款，而预付款交付后当事人不履行合同的，并不发生丧失预付款的效力。
第二，根据我国《担保法》第91条的规定，王某所签订的意向书约定的6万元已经超过了全部购房款即25万元的百分之二十，以这个角度看销售商所持的“房屋认购金即定金”的观点也是站不住脚的。
综上，王某可以要求销售商退还王某交付的6万元钱款。
法律法规没有直接规定认购书应具备的主要条款。一般认为，认购书具备“当事人、签订买卖合同的时间、地点、认购的房屋位置、面积及价格”等条款，便可认定为有效。定金作为合同担保条款，从理论上讲，不是认购书的必备条款。但是，没有定金条款，认购书起不到有效的约束作用，失去其意义。所以，实际操作中定金与认购书密不可分。
【法条指引】
《担保法》
第89条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第91条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
5.交房屋钥匙等于产权过户了吗？
【宣讲要点】
房地产交易中，交钥匙只是老百姓观念中的交房概念。事实上，只有到房产部门办理房屋产权登记后，购房者才能享有房屋所有权。
我国《物权法》规定不动产交付依法必须进行过户登记，而房屋作为不动产，必然需要进行登记。否则，即使入住也并不等于取得了房屋的所有权，只有房产商将产权过户到购房者名下，购房者才算在法律上真正取得房产所有权。因此，购房者一定要及时办理房屋产权手续，以保护自己的合法权益。根据《房屋登记办法》第11条的规定，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。
我国的房屋权属证书（房产证），是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的唯一合法凭证。目前购房者手中所拥有的房屋产权证书基本为普通商品房和经济适用房两类。而且上述两类房产证的购房者所享有的权利不完全相同，其主要体现在使用和交易上。商品房的产权证拥有全部的权利：房屋的使用权、占有权、处分权和收益权；经济适用房的房产证拥有的权利和普通商品房基本一样，只是在出售房屋时购买人要承担土地出让金。
【典型案例】
许某看中了某房地产开发公司的一套房子，并与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》。合同约定，房产商于去年5月1日交房，并于交房一年之内为许某办理商品房产权证。但直到今年5月1日，房产商只是将房屋的钥匙给了许某，并没有给许某办理房产证，许某多次找房产商协商，要求尽快办理房产证，但房产商始终认为，钥匙已经给了许某，现在房子就是许某的了。许某无奈，于是将房产商告上了法庭。在法庭上，房产商依然声称已经将钥匙交给许某，房屋已经交付。法庭经过认为审理，认为房产商将钥匙交给许某，并不代表着房屋所有权转移到购房者名下，因此判决房产商在合理期限内为许某办理房屋过户手续。
【专家评析】
本案中，某房地产开发公司仅仅将钥匙交给许某的行为并不构成房屋的交付。房地产公司只有在为许某办理房屋过户手续后，才构成房屋的交付。
现实生活中，由于房屋买卖和过户登记存在一定的时间差。很多开发商为了赚取更多的利润，经常会将同一套房子卖给不同的人。这也就是我们所说的一房二卖。为了防止一房二卖，我国《物权法》规定了预告登记制度。
所谓预告登记是指，在房屋买卖过程中，为防止卖方在房屋登记前将房屋另售他人，双方可按合同约定将房屋买卖事项向房管部门进行预先登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
如果购房者在买了房子后赶快到房管部门进行预告登记，并在能够正式办理过户登记之日起3个月内进行登记，他就能够实现订立合同的目的，并获得法律的保护。
办理预售商品房预告登记所需材料如下：
(1)登记申请书原件；
(2)申请人身份证明；
(3)已登记备案的商品房预售合同原件；
(4)当事人关于预告登记的约定原件；
(5)预购人单方申请预购商品房预告登记的，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料；
(6)设定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。
【法条指引】
《物权法》
第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第20条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《房屋登记办法》
第11条申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。
申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。
申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。
6.“一房二卖”的合同有效吗？
【宣讲要点】
在现实生活中，“一房二卖”的现象很多，可能是房地产公司管理上的疏漏，也可能是原房主为了自身利益而明知故犯，将房屋再次出卖后从而获取利润。但不管什么情况，都可能令购房者的合法权益受损。
通常情况下，合同自双方签署之日起生效，房屋买卖合同也不例外。合同生效的主要法律意义在于：该合同对双方产生了强制的约束力，如果任何一方在合同生效后再反悔，或履约过程中违反了合同的约定，都必须要承担相应的责任。如果合同没有签订，自然不生效，也就不需要承担任何责任。
房屋买卖合同签订后生效，但此时，房屋的所有权并没有转移。我国法律规定，房屋所有权的转移应当进行登记。也就是说，购房者在买房时，除了要签订买卖合同，还应当和买房者一起去办理房屋登记手续，这样，房子才能真正归购房者所有。
【典型案例】
为了给儿子购买结婚用房，张某和妻子看遍城里所有的住宅小区。最后，张某和妻子选中位于市中心的一套商品房。那套房屋地理位置好，房屋设计及采光等条件都符合张某与妻子要求的标准，于是张某很快与房主马某商定以58万余元的总价成交。2013年3月，张某与马某签订了该房屋的买卖协议，约定张某先支付30万元的房款，入住后再支付剩下房款，房屋过户手续于入住1个月以后办理。
两个星期后，张某和妻子请装修工人去装修该房屋，结果发现该房屋正在被他人装修。张某这才知道，马某将房屋卖给自己后，见房价上涨，便把该房屋以62万元的价格又卖给了李某，并与李某办理了房屋产权登记手续。对于马某的做法张某十分气愤，遂找到马某要求将该套房屋收回来归自己所有，但是马某以张某与马某之间签订的房屋买卖合同没有办理房屋过户手续应归无效为由拒绝了张某的要求。张某气不过，于是将马某告上了法庭。
