1.购房前及签订合同时需要了解房产的哪些情况？
【宣讲要点】
购买房屋对大多数人来说都是一件很重要的事情，所以在购房时一定不要急于求成，盲目购买。房屋买卖本身需要提防的风险有很多，一旦考虑不周匆忙购买，就可能会引来无穷无尽的烦恼。
首先，在买房时购房者必须先看房地产开发商和销售商是否具有“五证”。
所谓“五证”，是指在房地产开发过程中，由各个行业管理部门审核并颁发的各种法律性文件。主要包括：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证（如果是现房销售，则为商品房销售许可证）。开发商只要完全具备上述条件，购房者便可放心购买。
其次，在购置房产时购房者应注意，卖房人是否真正拥有房屋的处分权。
尤其是购买二手房时，应当仔细辨别房产证的真假，注意卖房人是否是真正的房屋所有人。还要知道该房产是否位于经批准征用、拆迁或划拨建设用地的范围内，否则很有可能最终无法办理过户手续，拿不到房产证。如果这样，购房者的权益就无法得到法律保障。一旦出现问题，购房者极有可能处于“财房两失”的境地。
再次，购房人还要尽可能了解开发商的资金运转情况和负债情况，清楚所要购买的房产是否设定了抵押。
因为设定了抵押的房产未经抵押权人同意不能随便出售；即使经过了同意，这样的房产还是容易出问题，抵押权人一旦要求实现抵押权，购房者的利益就得不到保障，还有可能陷入一场官司中去，被拖得心力交瘁。
另外，购房者在购买所谓的“房改房”等被有关机关限制产权转移的房产时也要加以注意。因为此类房屋所有权人很可能无权出售自己的房产，即使是允许出售的房屋，购房者也应该向有关部门查询一下，看其是否具备可以当作商品房出售的条件再购买，否则购房者所签订的房屋买卖合同很有可能被确认为无效，购房者的利益同样会受到损害。
【典型案例】
贾某和其女朋友准备结婚，经多处挑选，选中某开发商的一套两居室。开发商的售楼广告承诺配备车库、幼儿园等配套生活设施，另外还附赠全套精装修。贾某和其女朋友非常满意，决定与开发商签订合同。可是，阅读合同以后，贾某却发现合同内容非常简单，只涉及售楼广告中所说的水、电、煤气、热水等基本设施，而且大部分都是规定购房者的义务。看到这样的合同，贾某心理觉得不踏实，可是开发商说房子非常抢手，而且马上又要涨价了。购房心切，贾某无奈，只好签了字。事后，贾某十分后悔，觉得自己的行为太草率，后来听朋友说，除了合同，购房的时候还应当查看开发商是否有预售证等。贾某为此十分担心，怕如果以后出现什么纠纷，自己的权益受到损害时也没有办法维护。
【专家评析】
开发商在其售楼广告中所提到的车库、幼儿园等配套生活设施在合同中只字未提，日后，开发商可能会以合同中未明确约定为由不配备这些设施。
虽然最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条明确规定，商品房销售广告和宣传资料中，如出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入合同，亦当视为合同内容，当事人违反应承担违约责任。但是，其规定的上述两个条件需要购房者自己举证，这对购房者来说非常不利，而且如果举证不能，还有可能导致败诉。
因此，贾某在签订房屋买卖合同时，应该把保障自己权益的细节补充写入合同中。不仅要将煤气、热水、配套设施和装修质量等内容加以明确，而且还应将售楼广告中提及的幼儿园、车库等配套设施加以规定，并规定违反合同约定所应承担的责任。另外，您还提到开发商附赠精装修，在合同中一定要对房屋内外装修水平，如地板、顶棚、门窗、灯具、厨具以至装饰装修材料的质量和品牌都加以明确规定。如果是参照开发商的样板装修，则应该规定自己房屋的装修水平和材料品牌同样板间一致。如果开发商以合同已统一不便更改为由让贾某放弃上述条款，根据我国《合同法》第61条的规定，补充协议与原合同具有同等效力，故贾某可以要求与其签订补充协议来维护自己的合法权益。
【法条指引】
《合同法》
第6条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第61条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《城市商品房预售管理办法》
第6条 商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第3条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
2.购买期房时需要注意哪些问题？
【宣讲要点】
我们平时所称的购买“期房”，实际上就是指的商品房预售。商品房预售是与现房销售相区别的一个概念，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。期房的售价一般来说比现房的售价要低，较现房而言，购买人承担的风险较大。因此，现实生活中，房屋买卖中出现问题最多的就是期房买卖。
具体来说，期房的买卖主要存在以下几方面问题：
第一，逾期交房。
开发商逾期交房是期房购买者最常遇到的问题之一。开发商不能按期交房大都因为资金不足，致使工程拖延。
第二，房屋质量出现问题。
房屋的质量问题也是极易出现的，购房者如果做好前期的准备工作，损失也是可以避免的。
第三，交房时发现房屋面积和格局与原规划不符。
这个问题只能在交房后才可以发现，所以购房者对此类问题的发生只能在合同中约定，以减少自己的损失。
第四，交房时发现与预售的广告宣传不符。
房地产开发商为了促销，不论是预售还是销售都需要利用各种媒体做大量的广告宣传，其中不乏一些虚假广告，而购房者往往会被这种令人眼花缭乱的广告所迷惑，从而签订房屋买卖合同，交付房款或定金，等见到真正的楼房会大失所望，发现其与广告宣传完全不符。这种受骗上当的经历在期房的购买中发生的几率非常大。
总之，消费者在购买期房时，一定要做到理性消费，切不可盲目签约。现在的商品房买卖，动辄二三十万，甚至五六十万上百万，而房地产市场本身并不十分成熟和规范，开发商也良莠不齐，因此，消费者应切实做好签约前的准备工作，尽力控制购房的风险。
【典型案例】
阮某是一名大学教师。2013年年初，为了方便孩子上学，阮某和妻子商定购买一套离学校近一点的房子，但是学校附近现成的楼房价格都很高，阮某承担不起高昂的房价。于是，在经过多方比较并考虑再三，他们决定买某开发商开发的期房。可听许多亲戚朋友说，由于购买时，期房还在建设当中，因此存在较多的陷阱，如果贸然购买，利益很可能受损。这可又让阮某犯了难。
【专家评析】
对于期房买卖，为了减少购房人的风险，法律对房屋预售规定了比较严格的规定。开发尚必须满足以下条件方能进行房屋预售：
(1)预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书。
(2)预售人已经取得了该建设工程规划许可证。
(3)预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期。
(4)预售人已经取得了商品房预售许可证。
未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。购房者在购买期房时应当查询开发商是否已经具备以上条件。
另外，在期房买卖中，购房者应当注意以下细节问题：
首先，购房者在签订合同之前一定要清楚开发商的底细，譬如其资金实力，其正在经营的项目在市场上的反映以及其大体的经营状况等。另外，在签订合同时一定要将交房的具体日期约定清楚，以及不能按时交房时开发商所应该承担的违约责任，这样才能做到有备无患。
其次，在选择楼盘时，就应打听一下开发商以前做过哪些项目，项目的口碑如何等，做到防患于未然。在签订合同时对质量条款约定要尽量细致，尤其对具体出现哪些问题可以要求退房等。
再次，在订立合同时，可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定的内容进行约定。
最后，如果交房时发现与预售的广告宣传不符，此时涉及到了广告公司、房屋销售商、开发商三方，在要负法律责任时三方就会互相推诿。我们认为，解决这一问题的办法主要包括：(1)在合同约定时就将广告中的内容写进合同；(2)如果发生上述问题，可以直接找开发商要求其承担责任，因为其是订立买卖合同的一方。
除了上述问题，在期房买卖中购房者还会遇到各种各样的问题，所以最关键的就是要重视合同。在购房者利益受损的时候，有权依据合同约定，要求开发商支付违约金并赔偿损失。
【法条指引】
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第14条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
3.未能订立商品房买卖合同，预交的款项能退吗？
【宣讲要点】
商品房买卖合同订立之前所预付的款项在正式的买卖合同最终未能订立的情况下应否退还，是一个比较复杂的问题。决定退还与否，不但要看这种预收行为是否合法，还要看预收款项的法律性质以及导致买卖合同未能订立的原因。
一般来说，正式商品房买卖合同订立之前的预收款项有多种性质，其既可以是作为房屋价款首付款的一部分，也可以是留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金，当然还可以是定金。在这里需要注意一点，如果是定金。一方违约后，根据定金罚则，其有可能不予退还；如果是其他性质的款项，则根据《商品房销售管理办法》第22条的规定，无论未能订约的原因何在，该预收款项都必须退还。另外需要注意的是，预收款项的性质是否属于定金，必须在合同中有明确的约定。
作为订立主合同担保的定金，并非只要主合同未订立就必然按照定金法则适用。定金是否适用，关键要看是否具备适用的条件，即一方当事人拒绝订立主合同的行为是否具有过错。而在商品房买卖合同未能订立的原因中，一方当事人是否违反了先前的认购协议书约定的内容，是区分其拒绝订立主合同的行为是否具有过错的客观标准。
【典型案例】
今年8月份，吴某与某房地产开发商签订了一份商品房认购协议书，约定吴某应在签订认购书之日起7个工作日内签署正式的商品房买卖合同，如逾期未能签订，预交款项不予退还。在签订认购书后，吴某查明该开发商商品房销售手续齐全，于是便预交了一部分现金。随后，吴某曾多次到售楼处，与开发商就签订正式的商品房买卖合同一事进行商谈。由于双方对认购意向书中未予明确的交房时间未能协商一致，最终没能订立正式的商品房买卖合同。当吴某要求开发商退还吴某预交的款项时，开发商却以吴某违约为由拒绝返还，并提出如果吴某同意购买该开发商在另一处的楼盘，预付款项也会跟着转过去充当首付款的一部分，否则他们只能将预付款没收。对此，吴某认为开发商无权没收自己的预付款，多次找开发商索要预付款，但开发商始终不予以退还。为此双方发生纠纷。
