返租承诺是兑现不了的
返租是商铺开发商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给开发商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此。以下这个案例或许能给购买者带来一些警示。林先生购买了某在建大型商场的一个铺位，与开发商签订了购房合同与返租协议书。双方约定：林先生同意将物业租给开发商；开发商在3年内支付总房款22%的返租回报。然而1年后，开发商未能按约交房，也没有支付返租回报，当林先生告上法院，要求开发商支付违约金、返租回报金及滞纳金时，却被告知因林先生未将物业交付给开发商，双方签订的返租协议不具备生效条件，他要求的返租回报不获支持。除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的开发商采取了非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定。这种情况下，如开发商不给予返租回报，购买者很难要求其兑现承诺。
商铺使用年限有区别
根据有关法律规定，我国的土地使用年限，根据使用性质的不同，商业用地为40年，综合用地为50年，住宅用地为70年。其中，土地为划拨用地的，其使用年限没有限制。人们一般都认为，商铺的使用年限也就只有40年，但事实上并非如此。据调查，目前市场上买卖的商铺，由于土地性质的不同，其使用年限也有所不同。
据一位资深的业内人士介绍，在现实中，当初的土地性质为商业用地的，其使用年限肯定是40年。但是现在的许多项目还在项目的底层或是项目内部建起了商业用途的门面房。最典型的就是大量的商住楼项目，项目的底下几层常常就是临街的铺位；有的成规模的小区内部，也建起了方便业主生活的配套商业铺面。这些铺面是建在综合用地或是住宅用地之上，又不可能将其用地割裂独立存在，那么，在事实上，其使用年限就为50年、70年或无年限限制。这样看来，商铺的使用年限就共有4种情形了。
很显然，在其他条件相同的前提下，由于实际使用年限的不同，出售或出租的收益就会有明显的不同。另外，如果该商铺是建在划拨用地上，购买者就必须补交相应数目的土地出让金。因此，弄清商铺的实际使用年限，是十分重要的。
避开盘店陷阱
盘店是一种创业快捷方式，因为从无到有，已经有人替你完成，只要稍加装潢修饰就可以开始经营，可节省不少开店支出并缩减开店前的准备期，因此，它已成为创业族最喜爱的创业方式之一。但是很多创业者在盘店过程中经常会遇到各种各样的陷阱，让自己的创业陷入被动。盘店风险多得不可胜数，因此一定要擦亮眼睛。
盘店有陷阱
翻开报刊的分类小广告，时常会发现许多生意转让广告，打电话去询问转店的理由都是搬家、身体不佳等，且转让的费用乍听之下也相当划算，往往令创业族怦然心动。
可是，创业者可曾想过，天下怎么会有这么巧的事，打十遍电话就有几乎一半的人会说同样的借口，这背后是否隐藏着不为人知的陷阱呢？
其实只要你花点心思研究，答案是很容易找到的。比如稍加留意你就会发现，这些转让店往往正是创业族最喜欢选择的创业行业。这是因为，最热门的行业往往意味着竞争激烈，许多人争相投入之后，才发现其利润没有想象中那么丰厚，甚至每个月还要自己贴钱，因此，才会忍痛将店转出去，停止亏损、减少损失。
其实，在投资创业领域一直有一个原则，那就是天下没有免费的午餐，越是美好的事物，背后的陷阱就越多。
除此之外，还有许多不为人知的盘店内幕。
有些店生意表面上看起来相当不错，每天来的客人也很多，店面选择的位置也不错，可是却因为租金太高，辛苦赚来的钱给了房东，要想回收投资可能需要等待很长的一段时间。因此，等不及的人也会想要把店转让出去。
再者，某个行业已开始渐渐没落，利润大不如从前，有些聪明的店主就会在此时将店转让出去，不仅可以大捞一笔，而且可以避免走上凋零之路。
把脉避风险
很多内幕绝非创业“新鲜人士”可以知晓的。盘店风险有很多，经归纳后常见的有以下几项：
1.不实的转让借口。转让人可能会以一些不真实的借口来说明其转让店铺的原因，例如身体不适、搬家、移民之类的说辞。所以，在盘店的时候，你一定要详查是否有其他有碍商店经营的原因。想要盘店的人要多从行业入手，细心分析。
2.注意市场上是否出现危机。光看转店人所提出的财务报表是不足以了解此行业趋势的。可能那家店账面上仍然有着漂亮的盈余，但其实却是在走下坡路，已经没有了前景。这些转让人对行业十分熟悉，发现苗头不对准备“出逃”，因此便在生意处于巅峰时将店转出。这种盘店陷阱是外行人很难察觉的，因此盘店前，要特别留意，不要只看到表面的繁荣就怦然心动。
3.房屋租金与契约的问题。有些店的生意表面上看起来很好，每天来店的客人很多，店面的位置也相当好，但还是有人想把这样的店转出去，可解释的原因或许是在租金方面出了问题。因为，这样的黄金店面有着相当高的租金，往往赚来的钱有一大半都付了租金，没有利润自然要转让。另外，在盘店前，投资者一定要与房东确认租期、条件是否延续，而店的营业登记、水电、电话等日常设备须请转让店主协助更换负责人。
4.经营模式的问题。许多店虽然位置不错，但缺乏经营独特性，若将这样的店盘下来，延续同样的经营模式，其命运也很难逃脱关店一途。除非你将其重新改造成另一新的经营模式，否则即使再便宜也不建议将其盘下。
5.盘加盟店要注意的问题。如果你盘的是一家加盟店，要注意的地方也不少，像加盟契约是否允许转让他人；需不需要与加盟店总部另订新约；加盟条件是什么；加盟店约束多，是否适合你的规划及个性等都必须考虑在内，以免与自己的期望背道而驰。
6.人力资源的问题。近年来，服务业已跃升为主流。对于服务业而言，人力资源相当重要，而盘店时人力资源的品质与数量，也要仔细评估，有时可能会产生原有的人力资源大量流失的现象，以至于接手时找不到人力使得业务停摆。
7.业务上的人脉问题。原有店主有其自己的人脉关系网络，而由于你刚接手，这些人脉一时无法建立，业务上的绩效会有很大影响。不要一厢情愿地以为原本的人脉会持续保持，应积极主动与这些业主打招呼，或换成本身熟悉的班底，以避免业务衔接出现断层。
8.机器设备及店面本身的好坏问题。在盘店时需要去检查现有哪些设备，还要仔细查看这些设备的使用状况、使用的年限还有多久、是否需要经常维护、维护费用是否很高、是否太过老旧等。另外，也要注意其店面本身结构是否完好、有无漏水、店面本身有无太多地方须整修，以免入驻后还要花费一笔为数不少的修缮费。
9.未付款的问题。转让人可能会隐瞒一些未付账款，这些部分是你无法从财务报表中得知的，而往往在接手后才发现，不幸时，这还可能导致你要为转让人还债的惨事。为了避免出现这样的纠纷，在签订合同时，一定要注明债权的追溯期、范围及负责人。
10.有无假账的问题。报表与账单的作假相当容易，过于漂亮的账面也最可能有问题，所以，盘店前须注意报表与账单是否真实，别让假账冲昏头脑。若是自己不清楚的，可以询问较有经验者，从而避免一些无谓的风险。
盘店虽然可以快速开店，但创业者千万不要贪图方便随意找一家店来经营。盘点是充满风险的，如你决定要盘店，那就必须审慎地选择，多多搜集资料，如可以从报刊网络中搜集，再打电话联络店主询问转让店面目前大概状况，比如店目前是在营业中还是歇业中、店面地址、转让原因、盘店费用等。另外，可多找几个人一起去看，最好找此行业有经验者，且可多去观察几次，最好多花点时间查看，在尖峰及离峰的时段都得去看一下，并要留意一下四周环境，作商圈地点评估分析。最后，决定要签约时，一定要问清楚说明白，如房屋契约、营业登记的转让、设备的好坏程度等。口说无凭，一定要签订一份转让协议书，将资产清单、售让权利范围写清楚，才能避免今后不必要的纷争。
房屋租赁合同样本
出租方：
承租方：
根据《中华人民共和国经济合同法》及有关规定，为明确出租方与承租方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。
第一条房屋坐落间数面积房屋质量。
第二条租赁期限。租赁期共年零月，出租方从年月日起将出租房屋交付承租方使用，至年月日收回。
承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同、收回房屋：
1.承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；
2.承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；
3.承租人拖欠租金累计达个月的。
租赁合同如因期满而终止时，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应适当酌情延长租赁期限。
如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。
合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享有优先权。
第三条租金和租金的交纳期限。
租金的标准和交纳期限，按国家的规定执行（如国家没有统一规定的，此条由出租方和承租方协商确定，但不得任意抬高）。
第四条租赁期间房屋修缮。
修缮房屋是出租人的义务。出租人对房屋及其设备应每隔月（或年）认真检查、修缮一次，以保障承租人居住安全和正常使用。
出租人维修房屋时，承租人应积极协助，不得阻挠施工。出租人如确实无力修缮，可同承租人协商合修，届时承租人付出的修缮费用即用以充抵租金或由出租人分期偿还。
第五条出租方与承租方的变更。
1.如果出租方将房产所有权转移给第三方，合同对新的房产所有者继续有效。
2.出租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。
3.承租人需要与第三人互换住房时，应事先征得出租人同意；出租人应当支持承租人的合理要求。
第六条违约责任。
1.出租方未按前述合同条款的规定向承租人交付合乎要求的房屋的，负责赔偿元。
2.出租方未按时交付出租房屋供承租人使用的，负责偿付违约金元。
3.出租方未按时（或未按要求）修缮出租房屋的，负责偿付违约金元；如因此造成承租方人员人身受到伤害或财物受毁的，负责赔偿损失。
4.承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金元。
5.承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金元；如因此造成承租房屋毁坏的，还应负责赔偿。
第七条免责条件。
房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任。
第八条争议的解决方式。
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向工商局经济合同仲裁委员会申请调解或仲裁，也可以向人民法院起诉。
第九条其他约定事项。
第十条本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国经济合同法》的有关规定，经合同双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。
本合同正本一式两份，出租方、承租方各执一份；合同副本份，送单位备案。
签约时间：年月日。有效期限至年月日。
出租方（盖章） 承租方（盖章）
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法定代表人 法定代表人
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餐馆位置的选择
开餐馆如何选择一处合适的地理位置，是每个懂得经营的业内人士首先考虑的问题。因为位置的优劣，将对今后的经营发展起着决定性的作用和影响。有些经营者由于餐饮营销经验不足，单凭个人主观臆断，草率决定餐馆的选址，结果给企业的经营带来许多意想不到的麻烦，到头来不但客源难寻，甚至会造成严重的亏损。
开餐馆选址，要方便顾客，有利于经营，周边条件较为优越为好，尤其随着都市的不断发展，消费者对就餐环境和地理位置有更高的需求。
选择开餐馆的地理位置当然以靠近交通主干线的街面为好，或者是选在城市主要繁华商业街。因为这些地区是寸土寸金，不但人气旺而且街面条件也相对优越，地面平坦、干净，没有积水和杂物。由于位置突出而明显，很容易被顾客发现和找到。有这样条件的餐馆，用餐者的自行车和其他车辆有宽敞的地方停放，既方便又有专人管理，顾客用餐时心里踏实。
