清朝中期，什刹海一带曾被称为凤潭、鸡头池、莲花泡子等；道光、咸丰年间，人们以银锭桥为界，东边水面称“前海”；西边水面称“后海”。据民俗专家介绍，当时沿岸民居纷纷将临水门窗装饰成为扇面、寿桃、圆月、方胜等形状，谓“十拌锦”。清乾隆十四年（1749年），为修建清漪园（颐和园前身），将瓮山泊扩建改造为昆明湖，朝廷曾下令从香山双清泉和卧佛寺引水至玉泉山，增加昆明湖水量后，再经由通往下游的高粱河河道注入积水潭和什刹海。据《道咸以来朝野杂记》记载：内城水局，属于西北隅。前为十刹海，水浅不能泛舟，多种莲花、稻米为生涯。中为秦家河地，俗呼后海，自广化寺门前抵德胜桥，亘成王府前，皆是也。水阔，然不甚深，可泛小舟。当年河地主人有采莲小舟二，游人可借乘之。最后德胜门西净业湖也，亦名积水潭，南北岸皆有庙。北为净业寺，西高阜上为汇通祠。南为普济寺，俗称高庙，中有楼可凭眺，北望城谯雉堞，足资遐赏。佛院凌霄花最佳，当年有牡丹台、鹿囿，近已废矣。
四、王府的兴衰
明朝永乐年间，明成祖朱棣迁都北京后，改北平为北京，开始大规模城市改造与扩建，什刹海附近地区由城市中心地带变为内城北端。朝廷为了安抚“靖难”有功之臣，使大多来自江南的文武官员在京城安家乐居，在城内建造宅园；而有资格在什刹海周围受赐建造私宅仅限于公、爵等皇亲贵胄。据考古专家专证，明代年间始建的名苑名称为：定国公府、镜园、刘茂才园、方园、堤园、杨园、英国公新园、李广花园、米氏漫园。而在德胜桥以东仍保留数百亩稻田，出产稻米供御用，由朝廷委派太监数十人常驻管理。
清朝入关后，实行“旗、民分城居住”政策，规定北京内城仅允许满族旗人居住，汉民只能住在正阳门以南外城。按照民间说法，北京城有两条“龙脉”，一条是“土龙”，指紫禁城，另一条是“水龙”，由中南海，经北海至前海、后海。什刹海位于“水龙”龙脉之上，因此成为皇亲贵胄建造王府的首选之地，康熙时期，什刹海被划入“御苑”范围，内务府专设奉宸苑负责管理御苑内园圃、河道事务。拱卫京城的八旗军队分区驻扎，镶黄旗军队驻守安定门内，而位于什刹海的王府群落则由驻扎在德胜门内的正黄旗军队守卫。
按清朝规制，凡亲王、郡王、世子、贝勒、贝子、镇国公、辅国公等皇室宗亲的住所称为“府”，其中亲王、郡王的住所称“王府”，其正房可称“殿”，殿顶可覆盖仅次于皇宫“金瓦”等级的绿色琉璃瓦，所谓“碧瓦”，殿中可设屏风与宝座，但规制须小于皇宫。
“府”的规制次于王府，其屋顶不能使用琉璃瓦，也不能称“殿”，并不允许设屏风和宝座。非皇室宗亲的朝廷官员的住所只能称“宅”或“第”，无论在房间数量、油饰彩画图案、台基高度、大门式样及规制，朝廷都有严格规定，不得逾制，否则将获罪受罚。
各受封王的王爵御封种类可分功封、恩封，前者因祖上战功卓着而受封，如清初时随努尔哈赤驰骋天下的“八大铁帽子王”；后者为皇帝对皇室宗亲的直接封赏，如恭亲王、醇亲王、庆亲王。按照清朝规制，始封王身故后，其后人承袭时须低爵位一等至镇国公、辅国公级别，称“世袭递降王”。除此以外，皇帝还封以与皇家亲近的蒙古族王爷爵位，允其在内城建造王府。因为较多王府分布在西城，而掌管朝廷的各部大臣、高官大多住在东城，粮食、布匹、火油等民生物资也大都集中在东城各处，故民间有“东富西贵”之说。
在什刹海沿岸众多王府中，阿拉善王府（位于前海北沿毡子胡同）和敦郡王府（位于三座桥北、南官房口，亦称“十王府”）建立时间最早，前者主人与皇室联姻，其后裔，第三代阿拉善亲王罗布桑道尔吉平定新疆、西藏、青海叛乱立下战功，清朝康熙皇帝为表彰其殊荣为其封王加爵，并特拨银两赐建府邸。后者主人为康熙第十子敦郡王，雍正元年（1723年）被夺爵拘禁，十多年后被释放，封为辅国公，其去世时按贝子规格殡葬，故称“贝子宅”。愉郡王府（位于现定阜街，原为李广桥西街），主人为康熙第十五子愉郡王。道光年间，因愉郡王后裔被降爵为镇国公搬离，王府被道光皇帝赐予自己的八儿子锺郡王，称锺郡王府。光绪二十八年（1902年），醇亲王奕譞第七子载涛被过继作为已去世锺郡王后嗣，延续家族香火，继承家业，成为王府的新主人，数年后又加郡王衔，人们仍习惯称该王府为“涛贝勒府”。除亲王府、郡王府之外，许多王公贵族或高官在什刹海周边建有府邸、馆舍。
恭王府和醇亲王府因规制、规模与名气超过其他王府，可称得上紫禁城之外、京城中各王府的“至尊”，两府分别位于后海南北两岸，隔湖相望，并且都被传说与曹雪芹写作《红楼梦》的原型有关；更为重要的是王府历经大清王朝自中兴到覆亡的沧桑，成为“活”的博物馆和历史教科书。
恭王府，原址明朝时大太监李广府第；清朝乾隆四十一年（1776年）大学士和珅（1750-1799年）建府辟园，始占地面积达5.7公顷。
古人以“水”喻“财”，因而恭王府内处处见水，只内引不外流，实为京城内的风水佳地。所谓“月牙河绕宅如龙蟠，西山远望如虎踞”。
园内分府邸、花园两部分，府邸殿堂宏伟、威严，占地46.5亩，分为中、东、西三路；头门上镶嵌63枚金色门钉，喻义“七九”，按照中国传统，“九九”是“至尊”象征。花园又名翠锦园，占地38.6亩，也分三条轴线与府邸对应，园内花木繁茂，叠石假山，曲廊亭榭，小桥流水，曲径通幽。在花园中央有一座用太湖石垒砌的假山，山脚下开辟洞府，称“洞天福地”，穴中设一座石龛，安放有一座由康熙亲笔书写的“福”字，正上方盖有“康熙御用之宝”玉玺的碑石。“福”字底下的“田”未封口，据说喻义“疆土无边”，成为恭王府中的“镇园之宝”。据说，和珅倒台后，嘉庆皇帝几次想把此碑迁回紫禁城，因顾及惊扰龙脉，动摇大清根基，只好作罢。此碑与“西洋门”、“大戏楼”被称为恭王府花园“三绝”。
有关这座“福字碑”的来历，民间还有一种说法，相传康熙十二年时，孝庄皇太后60大寿吉日将至，突然旧疾复发，经太医们多方诊治仍不无好转，束手无策；康熙皇帝依照“请福续寿”古法，为祖母祈福，首先沐浴斋戒三日，遂后提笔一气呵成写下“福”字，盖上自己的印玺。孝庄皇太后将此字悬挂于床头，每日面对并抚摸，数日后身体逐渐复原了。为此，康熙皇帝命人将此字镌刻在汉白玉石上，永久保留下来。据说这一“福”字的写法是康熙在梦中由上天感应所悟，暗含“子”、“才”、“多”、“田”、“寿”五字，寓意“多子多才多田多寿”；在“福”字上方嵌印康熙御用玉玺以镇福。乾隆时代，和珅位高权重，将这块碑悄悄移往自己府内花园假山下的洞府，连同花园内建筑格局中形状、墙饰等喻义“吉祥”共九千九百九十九只蝙蝠一道，号称“万福”，藏有“福”字的假山称“福山”，“福”字碑两旁各有一条龙饰，喻义“龙坐江山”。据说和珅曾夸口：“皇帝是‘万岁’，我是‘万福’”。
旧时代的北京人流传一句话：“和珅倒，嘉庆饱”，指的是和珅依仗自己在朝廷中显赫的权势，肆意搜刮、收受贿赂，积财聚宝，富可敌国。清乾隆四十五年（1780年）和珅长子5岁时由皇帝亲自赐名为丰绅殷德，并指其为年仅6岁的十孝固伦公主额驸（驸马），“待年行婚礼”，赏戴双眼花翎。乾隆皇帝去世后，嘉亲王喁琰（1760-1820年）继位，改元嘉庆，庙号“仁宗”。清嘉庆四年（1799年），和珅因罪被皇帝赐死，在朝廷宣布20项罪名中，“僭侈逾制”、独断专权与非法敛征钱财成为其主要罪名。如和珅宅邸内有一处使用金丝楠木盖建的房屋，名为锡晋斋，其中的楼阁，以及室内隔断，仿照紫禁城内宁寿宫式样；花园中的许多点缀装饰与圆明园内蓬岛、瑶台几乎相同。其东西配殿，一座为乐古斋，一座为尔尔斋，据说曾被和珅用来收藏金银珠宝。对此，嘉庆皇帝大怒并质问道：“不知是何肺肠”。传说朝廷从和珅宅邸查缴贪银8亿两，超过朝廷每年7000万两税收总额达10倍之巨。在朝廷公布查抄和珅家产清单中列有：“家内所藏珍宝，内珍珠手串，竟有二百余串，较之大内多至数倍，并有大珠，较御用冠顶尤大，其大罪十五”；“家内银两及衣服等件，数逾千万，其大罪十七”等，可谓证据充分，罪无可赦。或许，在这些表面理由后面另有隐情，然而对于号称“天下第一贪官”如此结局，合乎社会“善恶终有报”愿望，因而被人们普遍认可。
恭王府第二位主人是乾隆皇帝第十七子，嘉庆皇帝同母胞弟庆僖王永璘（1766-1820年）。嘉庆二十五年（1820年）永璘被晋为亲王，其府邸称“庆王府”，民间俗称“老庆王府”。道光三十年（1850年）庆王永璘长子奕匡沿袭辅国将军爵位后，按规制对王府进行整修，大兴土木，建起了万字楼、大戏楼等建筑。次年奕被封为恭亲王，内务府奉旨将奕匡由老王府迁至位于定阜街原大学士琦善府邸，原王府由恭亲王奕（1832-1898年，咸丰皇帝的异母弟，曾任军机大臣、总理衙门大臣）居住，成为王府的第三位主人，始称“恭王府”。此后，王府又进行大规模建设，添置山石林木，博采西洋建筑风格与中国古典园林建筑精华，集南北山水胜景于一园之中，可称“京城中最气派、规模最大的王府”。此外，在恭王府周围分布王府的地亩与宅园，在大、小翔凤胡同内另辟别邸，北临后海，幽美宁静。当时朝廷严格禁止歌姬舞女入宅，因此恭王奕将别邸作为唤凤引蝶之所；也有说，有一段时间奕与慈禧太后关系不睦，担心自己一旦被降爵或革职，府邸被收回，因而购买此园作为退路。据史籍记载，“院临后湖，座设明镜，以揽山色水光之胜”，故名“鉴园”
醇王府，位于后海北沿，起初为清朝康熙时代重臣、武英殿大学士纳兰明珠（1635-1708年）府邸，他曾官居阁揆达13年之久，“掌仪天下之政”，被尊称为“明相”。康熙二十三年（1688年）被以“贪污受贿”罪名弹劾下狱，据说他向朝廷揭发了自己一桩罪名“谋反”。乾隆年间，明珠的后人因触犯权臣和珅被判罪，府第成为和珅别院。和珅出事后，这所府第被赐予皇兄永瑆，称“成亲王府”。当时，为了保护什刹海水源，朝廷曾规定“非御赐，不准引用什刹海水”，因此，被允引水入园，以造曲径溪流、潺潺水景，是贵族特权的一种彰显。由此位于净业湖畔（积水潭西海）成亲王府成为京城中唯一引入玉泉山水流的王府，被誉为“府第中之至佳者”，王府花园西侧建有渌水亭，后于同治光绪年间，由醇亲王亲自改为“恩波亭”，以示“恩赐引玉河水入宅”，与之相呼应，花园东侧建有“箑亭”，形若一把打开的扇子。明珠之子纳兰性德（1654-1685年）曾在王府中生活。他19岁中进士，被选拔入宫做御前侍卫，诗书骑射样样精通，享有康熙时代“第一风流才子”雅号。当年他手植的一株“明开夜合树”至今仍保留在王府花园原址内，该树每年初夏开小白花，昼开夜闭。在成亲王府时期，成亲王永瑆在花园内一块形状嶙峋的假山石上手书“歳歳平安”，他将“歳”字中下部的“少”写为“小”，喻义并非过一年少一年，而是越活越年轻。
清道光年间，一代词人龚自珍（1792-1841年，字尔玉、伯定，又称定庵）与文采横溢的女词人顾太清（又称西林春、太清春）知遇，传出风流佳话，后者为醇王府贝勒奕绘侧福晋，号称“醇邸四美”之一。相传龚自珍与太清春相遇于醇王府花园内，而进入醇王府则是由一种名为“黑车子”载入。所谓“黑车子”是由太监在街上物色英俊书生，以游览向导为名将其用黑色薄帷遮掩的车辆，通常趁着天色昏暗载入王府之中，供府中妻妾嬉戏。
清光绪十四年（1888年），道光皇帝第七个儿子、光绪皇帝生父、醇亲王奕譞（1840-1891年）因其原居住的宅第（位于现西城区太平湖东里）为光绪皇帝爱新觉罗·载湉出生地，称“南府”，按清朝规制升格为“潜龙邸”，受赐迁居至后海原成王府。
