尽管可以采用类似于一般商品税效应的分析方法来研究对建筑物转让环节征税的经济效应，但二者之间存在的差异是不可忽视的。比如，一般商品税在课税时间上具有即时性，即在商品所有权交易时，纳税义务—次性地、即时地完成，产权交易的完成就意味着纳税义务已经结束，税收负担也有—个明确的、静态的归宿。对建筑物的转让征税并不是一次性完成的，而是在取得建筑物的所有权后仍要履行税收义务。例如，在日本，土地和房屋的所有者每年都要缴纳一定数量的固定资产税，其建筑物价值税的效应也远比一般商品税效应复杂，税负归宿具有动态性和不确定性。
从总体来看，建筑物价值税对出售市场的影响与对租赁市场的影响类似，即税负的转嫁与归宿取决于建筑物的供求弹性。
（一）建筑物供给无弹性：短期情况
在短期之内，比如说一年内，受建筑周期因素的制约，可供在市场上出售的建筑物数量是固定的，即建筑物的短期供给表现为无弹性。这种情况下，建筑物出售的价值税效应与地价税的古典理论结论相同。
由于建筑物的供给无弹性，建筑物的出售者不能通过调整供给量来规避税收，因此，对建筑物的出售征税，买房支付的价格与税前无差别，而卖方得到的价格却降低了，价格减少的部分正是税收，也就是说，建筑物的卖方承担了所有的税负。
（二）建筑物供给完全弹性：长期情形之一
买进建筑物的人，不管把建筑物用于自己居住也好，或者作为工厂等生产设施使用也好，只要建筑物的价格不超过每期收益（在自己居住用得情况下则为归属地租）的现在价格，则会买进建筑物。也就是说，收益的现在价格是买进建筑物的人的需求价格。正如前文讨论中所指出的那样，在长期内，建筑物供应商如果得不到由平均投资收益率或替代性投资收益率所决定的投资收益，就会把资本转投其他投资领域，导致建筑物市场供给减少，于是建筑物售价将趋于上升，最终还使建筑业投资收益回到行业替代性投资收益水平上，因此，建筑物的市场价格是不变的。如果对建筑物征税，那么每期扣除税款后的收益，仅仅降低税款部分，即税收由买进建筑物的人负担了。
初始均衡点为E0(Q0，P0)，开征建筑物价值税之后的销售市场均衡点在E1(Q1，P1)达成。可见，征税前后，建筑物供给者得到的净价格不变而交易量下降了。从买方来看．由于征税导致其实际支付的价格提高到P1的水平上，提高的部分恰恰是政府获得的税收收入。
上述分析表明，建筑物价值税对出售市场的影响与建筑物价值税对租赁市场的影响大致相同，不同之处有两点：第一，前者是建筑物所有权交易，而后者则是使用权交易。第二，在出售市场上，市场交易价格课税前后不变，即仍然为税前的价格，变化的是均衡交易数量以及买方实际支付的价格(即含税价格)，价格升高至P1；在租赁场合，一般是以建筑物所有者为纳税义务人，承租人在交易发生时实际支付的价格（即租金），也就是建筑物所有者得到的含税价格。
（三）建筑物供给有弹性：长期情形之二
长期内，建筑物供给变得富有弹性．但并非无限大。这是界于短期供给无弹性与古典长期供给完全弹性之间的一种情形。这种供给弹性假设下的建筑物价值税效应与土地供给有弹性假设下的地价税效应类似：课税导致均衡的建筑物交易量下降和市场价格的降低，同时会产生超额税负。征税前，市场均衡点为E0(Q0，P0)，开征建筑物价值税后，市场均衡点为E2(Q1，P2)，买方实际支付的价格从P0提高到P2的水平，而卖方得到的价格从P0下降到P1。税收超额负担为三角形E0E1E2的面积。
（四）建筑物供给混合弹性：一种特殊情形
供给低弹性甚至负弹性是英国城市边缘区住宅供应的一种独特现象。向后弯折的建筑物供给曲线由英国城市经济学者G·普莱思(Gwilym Pryce)于1998年在—篇论文中提出。
G·普莱思指出，在私人建筑物市场上．住宅的供给对于住宅价格变化乃至决定价格的其他因素的变化并不敏感，因而在一定的区间内住宅本身的供给表现出无弹性；到一定程度以后，供给曲线则会向后弯折。G·普莱思认为，这种现象可能是由于英国城市发展与住宅开发建设政策的特殊性所造成的。造成这种独特的住宅供给曲线的主要原因有以下几点：英国土地利用规划改革的滞后；建筑技术的短缺；获得土地使用权方面存在着障碍等。如果住宅供给曲线呈现出凹性，即住宅价格增长而住宅供给量仅仅以极小的比例增长，住宅短缺问题会变得十分严重。在经济繁荣时期，这种供给状况发生的可能性会更大，因为生产要素特别是熟练工人的可获得性困难会妨碍供给及时做出反应。此时，供给会出现反常行为：在一个特定时间内，随着住宅价格的提高，供给水平却在下降，即供给曲线向后弯折。这种特殊的供给行为得到了英国学者的证实：随着住宅价格的下降，住宅供给却有所增加。
假设税前住宅销售市场的均衡点E1位于向后弯折的供给曲线上。对建筑物课税导致建筑物的需求曲线左下移动至D2，我们同时假设移动后的需求曲线仍然在负弹性的供给曲线上(这取决于税收压迫导致需求曲线左下移动的幅度)。新的市场均衡点在E2达成。与税前均衡点相比，卖方得到价格P2与买方实际支付价格(即含税价格，它由供给量Q2与需求曲线D1共同决定)均下降，税负全部由卖方负担。
从福利效应来看，课征建筑物价值税非但没有导致超额税负的产生，相反，却使整个社会的福利水平得以提高。因此，在这种特殊的供给弹性假设下，从国民福利的角度来看，建筑物价值税算得上是一种良税。
第三 房地产税的经济效应：一般均衡分析
一、局部均衡与一般均衡分析
局部均衡分析就意味着仅对课税商品市场本身进行研究，而没有考虑该税收对其他要素市场、产品市场或资产市场的影响。在20世纪60年代以前，多数公共财政文献对税收经济效应的分析都是以局部均衡分析为基础，并且更多地采用了新古典经济学家马歇尔的方法而不是古典经济学家的方法。由于税收效应分析的局部均衡分析方法只考虑一定时期内的单一课税商品市场，比较简单。在假设允许的范围内，这种分析对观察税收的最初冲击或效应是颇具洞察力的。比如，在假设课税商品供给无弹性或低弹性的情况下（如土地税的经济效应)，局部均衡分析就具有明显的优势。
局部均衡分析方法主要适用于被课税的经济活动对整个经济活动的影响较小的情况。如果该经济活动对整个经济的影响较大，仅仅考察课税市场是不够的，不考虑其他市场的反应，税收归宿的分析是不完整的。假定提高对香烟课征的税率，由于对香烟需求下降，烟草的需求也会降低，以前种植烟草的农民，现在可能改种其他作物，比如改种棉花。随着棉花的供给增加，棉花的价格也会降低，从而使一直种植棉花的人受损。因此，棉花的生产者最终要承担一部分香烟税收的负担。
税收效应的一般均衡分析是指研究税收变动对所有要素市场、产品市场以及收入分配产生的全部效应的分析方法。一般均衡分析就是要考虑把各种市场相互联系起来的方法，可以较全面地考察税收变动的全部经济效应。但它同样存在着一定的局限性。由于现实经济中的要素市场和产品市场有很多个，且其间的关系错综复杂。因此，要想完整地考察全部的市场效应几乎是不可能的。在一般的理论分析中，常常将现实经济进行抽象和简化(只包含有限的几种要素和有限的几种产品)。只有在简化的经济中，税收效应的一般均衡分析才成为可能。
二、全国统一的房地产税
如果对全国所有房地产（包括土地和建筑物）按统一的税率征税，税收负担将由所有的房地产所有者承担，这种负担至少在短期内不能转嫁，因为所有辖区内的全部房地产都以同样的税率课征，投资者所有的房地产类型的改变或者房地产地点的改变都不会减少税收负担。规避税收的唯一选择就是减少所拥有的房地产数量，即削减投资。并且，某个房地产所有者通过出售房地产给另一个投资者也不能规避税收。因为这个税种的存在，持有房地产的税后收益要少于未征税条件下的收益，任何潜在的购买者都将愿意购买较少的房地产。
如果在长时期资本的投资量固定不变的话，资本量在C0水平完全无弹性供给。房地产税用需求曲线由上向下凹的部分来表示，资本的税后回报从P0落到P0(1-t)，这里t是房地产税税率。房地产所有者所得到的回报率等于税率的数值下降，原因在于被课税的这些所有者除了改变行为来避税之外，别无选择。
尽管征税后收益下降，可是不会产生“税收的资本化”。因为征税后收益的下降，是所有的资本财富都会产生的，所有资本财富之间的相对价格没有变化。资产价值不变而征税后收益下降，征税后的收益率就会下降，土地的现在价值仍然保持不变。无论是在土地和建筑物出租环节还是在转让环节，房地产税均由资产的保有者负担，即纳税人与负税人是一致的，不会产生税负转嫁。房地产保有者通过征税后收益下降，按房地产价值的一定比例负担着税收。
上述结论建立在一个重要的假设上：土地资产和资本的供给均无弹性。如果资产供给呈现一定的弹性，则全国统一的房地产税效应的结论就需要修正。
不妨设土地供给固定，而资本供给具有弹性。这时，课税的最初效应仍是降低所有资产的收益，土地所有者仍然不能通过出售土地资产来避税。而资本所有者则可通过减少投资降低经济中的资本存量，从而使资本边际报酬提高，相应地降低了土地和劳动的边际报酬。这意味着资本税负转嫁给了土地和劳动。产品市场上，资本密集性产品(如住宅)价格会提高，税负转嫁给了资本密集性产品的消费者。所以，一旦资本供给并非无弹性，即使是统一的房地产税也会改变要素与产品的价格、影响资源的配置，因而它是非中性税。
三、对不同种类的财产征收不同的税收
很显然，在全国范围内课征统一的房地产税是不现实的。对不同种类的财产征收不同的税，其经济效应与上述结论又有所不同。假定资本是完全流动的，政府对某种财产免税（或以零税率征收），而对其他所有财产在任何地方都按统一的税率征税。在这种情况下，投资者可以通过减少应税财产的投资和增加免税财产的投资来规避税收。投资者的反应将导致财产价值及其回报率的变化，因为投资者减少了应税财产的数量供给，因而资产价格和投资者的回报将增加，这就抵消了税收负担；同时，免税财产供给的增加又会降低价格及投资回报，这就缓冲了转向非应税财产的刺激。当这两种类型的财产的净税收回报率相等时即达到了均衡。
如果政府只对A种财产征税而对B种财产不征税，那么，对A种财产征税后收益率就会降低，即由原来的R0 降到R1。这样，资本就会流出到其他地方，投资者都愿意从对A种财产的的投资转向对B种财产的投资。随着A种财产的数量减少到A0 以下，源于A种财产的回报率就上升了。随着B种财产供给增加，该财产的回报率就下降了。资本的流动一直持续到投资A种财产和B种财产的净回报率相等。由于A种财产的所有者必须纳税，要使净回报率为R2 ，它们获得的总收益（税前）必须为R3 。如果没有财产税，所有投资者获得的报酬为R0。
这说明了政府对另一些财产征税而对某些财产不征税，其结果是应税和免税财产的所有者都要承担税收负担。虽然政府只对A种财产征税，但通过由市场效应引起的投资者行为的改变，对A种财产征收的部分税负就会转嫁到B种财产上。改变行为的原因是要逃避或转嫁税负。所以， 有差别的财产税类型会导致经济的无效率。无效率的产生是因为税收差别会促使经济运行中保有更多的非课税财产的激励，即使B种资本的生产率并没有上升。如果R0既表示各类资本的边际社会成本，又表示初始需求的边际社会收益，税收差别会诱使B种资本量增加，因而边际成本高于边际收益。与此同时，A种资本量的减少又导致其边际收益高于其边际成本。由于每个市场上的边际社会成本不再等于边际社会收益，因此，这种改变减少了经济福利。
四、地区差别税率
在各国的房地产税制实践中，房地产税收并非总是全国统一税率，这是因为：第一，被看作财产税的房地产税收通常情况下属于地方税，各个地方政府制定的税率、课税等级、资产估价方法等均可能不同，从而导致整个经济中的有效财产税率存在着事实上的差异；第二，财产税不可能均等地适用于所有的行业和所有类型的资产，土地资产与非土地资产(如住宅资产)、土地中的农地与市地、市地中的工商业用地与住宅用地等土地类型之间均可能存在税率上的差异。因此，在实践中，地区差别财产税制更为常见。
所谓地区差别税率，是指不同地区财产税的税率不同，比如，A辖区的财产税税率是3.5%，B辖区的税率是3%，并且假定只有税率的差别才影响地方之间的流动。相对于B辖区而言，A辖区高税率的最初效应降低了A地的所有者和投资者所获得的回报率。如果资本是流动的，投资者可将其投资从A地转向B地。在A地，财产供给的减少抬高了当地财产的价值或回报；在B地，财产供给的增加则降低了财产的回报。如果两个辖区的净回报率相等，则又达到了一个均衡。为了实现这一点，辖区A的使用者的资本成本要高于辖区B，在高税率的A辖区，资本的使用者面临更高的成本。因此，在两个辖区之间税率差别的效应表现为：在高税率的A辖区内减少了财产的数量而增加了财产使用者的价格，在低税率的B辖区内效应正好相反。
供给增加导致回报率降低，通过回报率降低又使高税率辖区的部分税收负担转嫁给低税率辖区的财产所有者。如果资本使用者是可以流动的，这种需求的转换将会降低高税率A辖区的价格而抬高B辖区的价格。这种追逐所导致的结果如何，取决于供给者相对于需求者而言的流动性。
（一）差别税率对工资的影响
