房地产税负不可转嫁的思想最早由古典经济学的重农学派提出，他们认为其他所有非土地税收最终都会转嫁到土地上，土地是唯一的财富来源，土地的产出物，即农产品才是真正的“社会纯产品”，其他形式的财富都来源于土地，对它们课税其税负最终都会转嫁到土地所有者身上。只有地租税和地价税这两种课征于土地的主要税种，其税负不能发生转嫁，最终只能归宿于土地所有者。因此，重农学派提倡课征单一的土地税，即直接对土地所有者课税。这样既可以简化税制、降低税收的征纳成本，又可以刺激生产。
房地产税可衡量公民纳税能力的观点最早是由重农学派的经济学家魁奈提出的。魁奈认为，在其他条件相同的前提下，私人拥有的土地财产或房产越多，其负税能力也就越强。土地及其上附着的房产可作为衡定纳税人纳税能力的一个相对客观的指标。而且，作为财富的房地产被看成永久性的财富，将其折成现值的收入远大于现期收入。因此，房地产本身可以减少其所有者对于未来经济波动的恐慌，从而减少其储蓄意愿，促进消费。此外，对房地产征税，可以调节拥有众多房地产的高收入者的过高收入，并将此收入用于为地方提供更多的公共产品或对低收入者进行补贴，从而通过税收的二次分配缩小社会贫富差距，促进社会公平。
此后，经济学家通过局部均衡分析，认为土地作为一种总量有限且不可再生的生产要素，其供给弹性几乎为零，税收负担不可能向前转移到消费者身上，只能由供给者承担，因此，对其课征不会导致经济主体的行为发生改变，即不会对资源配置造成扭曲，也不会引起纳税人的超额税收负担。
四、外部效应说
房地产经济学者认为，在工业文明时代，所得税已取代以房地产税为代表的财产税，成为政府财政收入最主要的来源，因而征收房地产税收更多的是为了体现经济效率与经济政策目标，从而形成了外部效应论。
经济学上的外部效应是指某一经济主体的行为给其他主体带来的正向或负向影响，但没有相应的激励机制或约束机制使影响的制造者在决策时充分考虑这种对其他经济主体产生的影响，从而导致社会边际成本或社会边际收益与私人边际成本或私人边际收益的偏离。用外部效应解释征收房地产税的原因，主要是从房地产的正负效应的溢出，以及政府作为投资主体，其行为的溢出效应对房地产价值的影响。
房地产业具有广泛的外部性，具体表现为周边环境对房地产价值和利用的影响以及房地产给外界带来的效用。如果具有外部正效应的房地产仅由私人提供，极易出现供给不足的情况，即使政府采取财政补贴等激励措施，由于房地产不同于其他商品的特性，也只能实现房地产商利益的最大化，很难达到社会的最优供给量。同时，对于房地产的外部不经济，则更需对其课征相应的税收，以责成施加负外部效应的所有者为其造成的损害承担适当的经济补偿责任，从而改进资源配置效率，如房地产建设期间和建成之后对环境的破坏等。房地产税的这种矫正外部效应的功能，是优化资源配置的一种重要方式，可以促进房地产业运行效率的提高。
另外，城市地区甚至是城市边缘地区以及交通干线途经之地，房地产要实现保值和增值在很大程度上依赖于政府部门在该区域土地上进行的公共投资所产生的正向外部效应，换言之，由于政府的公共投资，给这些土地的所有者、占有者或使用者带来经营成本的降低，或产生了超额的利用收益，这种投资的节约或超额利用收益的折现值就是某一时点上房地产价值非正常增加的那一部分。但是，要实现这种正向的外部效应，需要保证充裕的政府财政资金用于公益性房地产的供应和进行相应的公共投资。根据收益原则，这些资金的来源只能是享受到这些公共服务的居民所缴纳的税收。要保证受益者和纳税人的一致性，最好的方式就是对相对固定的、辖区内的房地产征税。
第四 房地产税的特征与功能
一、房地产税的特征
房地产税作为税收体系的重要组成部分，也具有税收的基本特征，表现为： ①固定性。税收机关和纳税人按照税法规定的期限依率征收或缴纳税款。对于法定的计征标准，国家与纳税人皆应自觉遵守，国家税务机关不得无限度征收税款，或少征、不征税收，纳税人也不得偷逃漏税。同时，这种依法征纳的行为具有相对的长期性和稳定性，只有在修改或废止税法的情况下，其行为才能相应变化。②强制性。国家通过相关的法令，凭借其政治权力，向纳税人强制征税。纳税人必须依法履行纳税义务，否则就会受到法律的制裁。③无偿性。依法征收的税款，若非税法的特殊规定，不需再返还给纳税人个体，国家也无需对任何个人支付任何补偿和报酬。上述特征是所有税收的共性。
但是，房地产税又是专门针对土地和房屋所征收的税，由于房地产本身的特点与属性，它又有与其他税收不一样的特点。第一，其征税对象具有明显的非流动性特征，从而使得房地产税具有明显的地域性。第二，由于房地产的耐久性和增值性，其收入一般比较稳定。第三，由于该税收体系包含了众多的税种，造成了征管的复杂性。第四，房地产税伴随房地产运行的每个环节，且只针对房地产行业进行调节。
（一）房地产税的地域性
房地产常常也被称为不动产，顾名思义，即是非经破坏或变更不能使其位置或权属发生变化。这一鲜明的特征使得房地产无法在空间上从一个区域转移到另一个区域。房地产税是针对房地产以及附着其上的各项权益征收的税收，征税客体的非流动性特征决定了房地产税的地域性，这是房地产税区别于其他税收的一个重要特征。其他的对物税或对人税，税基大都可以自由流动，税收政策和税收制度的变化极易引起居民或生产要素在各辖区之间的流动，从而使资源配置出现扭曲。如对所得课税，若某一辖区降低其所得税税率，在其他条件相同的情况下，理性的经济人将会选择到该辖区居住，而不管这种选择是否会造成拥堵效应。
由于房地产税的地域性特征，对房地产征税不会引起房地产在地区间流动，因此，涉及房地产的税收大多划为地方财政收入，由地方政府对行政区域内的房地产征税。例如，在美国，几乎所有州以下的地方政府都会不同程度地征收房地产税，其税收收入主要用于弥补政府提供地方性公共产品和服务的成本，故一般不与上级政府分享，是一种地方税。作为地方税收体系的支撑性税种，房地产税收入占地方税收入的70%左右，是地方政府的主体税种，提供了主要收入来源。再如，住宅税也是英国最大的地方税种，在地方财政收入体系中的地位非常重要。在英格兰地区，除住宅税外未开征其他地方税，近45%的财政收入要通过住宅税筹集。日本的房地产税比较复杂，既包含中央税和共享税，也有地方税；但无论是税收种类还是收入归属，中央税和共享税所占的比重都较小，更多的是由基层的市町村政府征收。葡萄牙、智利的房地产税也是由地方支配的，所不同的是，它由上级政府课征后将收入转移给下级政府使用。
房地产税的征管一般都是由地方政府依据自身收支情况进行决策，具有比较明显的地域性特征。大多数国家都允许地方政府根据自身实际确定是否开征或停征某种房地产税，以及开征范围、税率高低、税收优惠等。如美国房产税在各个州之间并无统一的税率，由地方政府根据每年的财政收支状况逐年确定，名义税率大致在3%～10%，优惠政策更是各异。加拿大的政策与美国类似，也是由基层政府根据实际的支出需求，由基层议会按年度确定房地产税率和优惠。法国房地产税虽然由中央政府统一征收后划转给地方，但其税率仍是由地方议会制定年度预算时确定，但地方议会所确定的税率不能超过中央政府的规定性限制。
（二）税收收入的稳定性
从自然属性上看，土地的使用期限几乎是无限的，房屋设施的耐用期限也相对较长；从权属关系上看，在土地私有的国家，私有房地产理论上是可以永久使用的，即使在土地国有的国家，房地产的使用期限至少也有几十年。因此，不论是实体的房地产还是由此衍生出的各项权益，一般而言都有相当长时间的存续期。房地产的持续性特征使得它可以作为地方财政持续而稳定的收入来源。
房地产市场反映的是资产的长期价值，相对于工资薪金、股票基金等财产而言，经济波动对其影响的程度相对更小、影响速度更慢。而且，对于房地产征税多为按评估价值计征，而地方政府对财产价值的评估一般几年才进行一次，房地产市场价格的波动不会很快地反映到房地产的评估价值中。所以，在一定年限内，若相关税收政策未发生较大变动，房地产税收的规模也会维持在较稳定的状态。房地产税的这种特性十分有利于收入来源相对有限的地方政府“量出为入”地制定其收支计划，特别是与其他潜在的地方收入来源，如收费等相比，这一优点更为明显。
房地产不仅满足人们的居住需求，也是重要的经济资源，现代社会中许多人将其作为一种保值增值的投资工具。国民经济的各行业各部门、社会生活的各个主体都与房地产有着不同层次的联系。据统计，自1970年以来，全球房地产行业每年都贡献了GDP的20%以上的产值，其中6~12个百分点为每年新增的房地产投资，约占各国固定资产投资的50%以上，已经成为一个重要的经济增长点。另外，房地产也日益成为财富的主要表现形式，如在英国的社会财富构成中，房地产占到了73%左右，而这一数据在美国更是高达75%，并呈现出一种上行的趋势。随着经济的发展，人口不断增长，城市持续扩张，城市中房地产的数量将不断增加，这就使得房地产税的税基不断扩大，相应的税收收入规模也得到稳步增大。以城市土地为例，2009年我国城市市区面积17.54万平方公里，建成区面积3.8万平方公里，城市建设用地面积3.87万平方公里；2010年分别为17.87万平方公里、4万平方公里和3.97万平方公里；到2011年增至18.36万平方公里、4.36万平方公里和4.18万平方公里，三年里分别上涨了4.68%、14.74%、8.01%。同时，城市房屋面积也不断增长，2009年我国建成16.45亿平方米竣工房屋，2011年增加到22.6亿平方米，年平均增长率为18%。在税率不变的前提下，房地产租税收入随房地产数量的增加而稳步增长。并且，土地资源是不可再生的，资源的稀缺性与需求的不断增长必然推高房地产价值。国家统计局2012年11月份的数据显示，与上月相比，70个大中城市中，新建住宅价格上涨的城市达53个，持平的城市有7个，二手住宅价格上涨的城市有35个，持平的城市有16个。由此可见，房地产可以为政府提供充裕稳定且持续增长的收入来源。
（三）税收征管的复杂性
房地产税收体系是一个由多税种构成的复合体系，涉及流转税、收益税、财产税、资源税、特定目的行为税等多个税类，包含10多个税种，税种的复合性使得其在征收管理时需要以多部税法和征收管理条例为依据，征管工作量相对较大。税收体系内的税种在税率的设计上都比较灵活，如营业税、契税、企业所得税等采用比例税率，土地使用税、耕地占用税等采用定额税率，城市维护建设税采用地区差别比例税率，土地增值税采用超率累进税率，印花税既有比例税率、又有定额税率，因税种的不同而呈现出的税率的多样性使得其征管工作十分复杂。
房地产税收伴随房地产生产经营的每个环节，各个税种的征税对象交织在一起，具有复杂性和多样性，并由此导致计税依据的综合性。在房地产税收体系中，既有以房地产价值为计税依据，也有以交易面积为计税依据，还有以交易额为依据，以投资额、所得额为依据，甚至还有以增值额为依据，计税依据的混合性使得计征难度增加。以房地产价值为计税依据为例，由于房地产的个体差异性，导致即使同一城市、同一区域、同一地段的类似房地产，其价值也存在差异，由于计税依据一般采用房地产的市场价值，不可避免地需要对其价值进行评估。而房地产价值的评估带有很大的主观性，即使是专业人员也很难进行准确评估，且随着时间和周边环境的变化，房地产的价值也会出现增减，更增大了价值评估和计算征税的难度。
此外，房地产税收体系中多为小税种，如房产税、契税、印花税等，这些税种的征税对象相对分散，纳税人从生产经营企业到行政事业单位、直至居民个人，几乎无所不包，征收难度较大。同时，其税基一般较小，税率较低，每笔税款数额都较少，征管效率低。
（四）税收调节的行业针对性
房地产税收体系包含了众多的税种，该行业生产经营的每一个环节都有相应的税种对其进行调节，如在房地产的开发环节会征收建筑业营业税、印花税等税种，控制房地产投资规模和方向，体现国家的产业政策；在房地产流通环节有房地产业营业税、所得税、土地增值税、契税等税种加以调节，以抑制房地产炒作，调节过高房价，规范市场交易行为；在保有环节，主要有房产税和土地使用税等，达到调节收入分配，一定程度上抑制房地产投机行为的目的；在所得课税环节，还会对企业、个人就其房地产所获得的收益额课征税收，以调节收入分配。不过也应看到，房地产税收虽然种类多，调节范围广，但税收体系的所有税种都是围绕房地产的运动过程而征收的。从计征依据上讲，它是以特定的房地产投资行为、房地产的计税价值或实际占有数量为计税依据；从征税对象上讲，它的征税对象只有房屋和土地；从法律关系上讲，它只对由房地产衍生出的各项权益征税。由此可以看出，房地产税的调控作用实质上只在房地产行业范围内，针对性极强。
（五）税种开征的行为目的性
